부동산 '충격 요법'⋯"시장 부작용은 불가피"

[아이뉴스24 이수현 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 일부 지자체의 부동산 수요를 누를 초고강도 종합대책을 내놨다. 업계에서는 단기간 충격은 불가피할 것이라 내다보면서도, 매물 감소와 전월세 가격 상승으로 집값 상승이 더 길게 이어질 수 있다는 의견을 내놨다. 또한 서울 등 수도권 주택 공급 물량 다수를 담당하는 재개발·재건축 사업이 지연될 수 있다는 우려가 나온다.

15일 정부가 발표한 '주택시장 안정화 대책'의 주요 골자는 서울 전역과 경기도 12개 지자체에 대한 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역(토허구역) 지정 및 대출규제 강화 등으로 요약된다. 3중 규제지역 '종합세트'는 서울 25개 자치구와 경기도 과천·광명·수원시(영통구·장안구·팔달구)·성남시(분당구·수정구·중원구)·안양시 동안구·용인시 수지구·의원·하남 등에 적용된다.

정부 대책을 앞두고 업계에서는 주택 가격 상승폭이 컸던 성동구와 마포구, 강동구 등을 규제지역에 지정할 것으로 보는 의견이 많았다. 하지만 정부는 규제지역을 서울 전역과 경기도의 일부 지역까지 확대해 지정하면서 주택 매수 수요 차단에 나섰다.

이렇게 정부가 종합세트를 발표하자 전문가들은 우려의 목소리를 내고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "과열 기미가 뚜렷한 서울과 수도권 핵심 지역에서는 단기적으로 거래 위축과 조정 압력이 강해질 가능성이 클 것"이라면서 "LTV, 대출 여력, 청약 경쟁률 등이 감소하면서 매수세가 위축되고 갭투자나 다주택 투자 수요가 둔화될 것으로 예상된다"고 설명했다.

정부 대책에 따라 오는 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역 내 전세대출을 받을 때 이자상환분이 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 갭투자 차단에 이어 전세대출이 DSR에 반영되면서 수요자의 자산을 한 주택에 집중하는 '똘똘한 한 채' 현상이 심화할 수 있다는 의견이 나온다. 이는 전월세 매물을 감소시키고, 결국 서민 주거비 상승으로 이어질 가능성을 높인다는 지적이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "이번 규제로 서울 집값 상승 요인인 '똘똘한 한 채' 현상이 강화되고 지방에 있는 수요가 계속 유입되며 주택 가격 상승을 부추기는 문제가 발생할 수 있다"고 진단했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장 또한 "전세대출이 DSR에 적용되면서 수요자 한도가 줄어들고 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세가 많아질 것"이라며 "실거주하는 수요자가 많아지며 전세 매물 감소가 이어질 것"이라고 내다봤다.

이미 규제지역으로 묶여 있던 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 다른 지역이 동일한 규제에 포함되면서 상대적으로 타격이 덜할 것이란 지적도 나온다. 정부가 15억원 이상 주택 대출 한도를 줄였지만 자금력을 갖춘 수요자가 진입하는 지역인 만큼 대출 한도 축소에 따른 영향은 상대적으로 적을 수밖에 없다는 얘기다.

그 외 지역도 규제 효과 지속 시간이 짧을 수 있다는 의견이 나온다. 이미 6·27대책과 9·7대책 등으로 시장에 내성이 생긴 만큼 이번 규제의 효과도 단기적일 수 있다는 주장이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인위적으로 수요를 억누르는 식으로 언제까지 효과가 유지될 것인지 모르겠다"며 "과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란이 불가피하다"고 강조했다.

한편 이번 조치로 재개발과 재건축 등 도시정비사업장도 충격을 받을 것으로 보인다. 규제지역 내 재건축 현장은 조합 설립 이후부터, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 어려워지게 돼서다. 이에 입주권 거래도 급감할 예정이다. 또한 거래 가능한 매물이 줄어든 만큼 희소성이 커지며 가격 상승으로 이어질 수 있다.

윤 랩장은 "규제지역으로 지정되면 정비사업 추진이 어려워지고 분양가상한제 적용을 받아 사업성이 떨어지는 문제가 발생한다"면서 "이렇게 될 경우 공급을 늘리겠다는 정부의 9·7대책에 반할 뿐 아니라 기존 주택 보유자들이 매물을 회수하면서 매물 부족이 심화할 수 있다"고 언급했다.