[일문일답] 서울 전역 등 토허구역⋯"전세시장 타격 없다"

[아이뉴스24 이효정 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 기초지자체 12곳을 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정, 오는 20일부터 효력이 발생할 예정이다. 토허구역 지정으로 주택 구입 시 실거주 의무가 발생해 전세 물량이 줄어들 가능성이 제기되고 있는 부분에 대해 당국은 당장 임대차 시장에 큰 여파는 없을 것으로 예상한다는 입장을 밝혔다.

15일 정부는 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화 대책'을 발표하면서 서울 25개 자치구 전역과 과천·광명 등 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 묶으면서 토허구역 지정까지 3중 규제를 적용토록 했다. 토허구역으로 지정되면 주택 구입 시 2년간 실거주 의무가 발생, '갭 투자(전세 끼고 매매)'가 불가능하다. 이에 일각에서는 선호지역에 전세 물건이 줄어들 수 있다는 우려도 있다.

이에 대해 김규철 국토교통부 주택토지실장은 "사전 검토도 하고 고민도 해봤지만, (주택 구입 전) 기존에 거주했던 집이 결국은 또 매물로 나오기 때문에 토허구역 지정으로 인해 전세 매물 줄어 전세 시장에 영향을 미치는 부분은 크지 않을 것"이라고 말했다.

토허구역 지정과 관련해서는 서울시나 경기도 등과 협의를 거친 결과라고도 설명했다. 김 실장은 "사전에 협의했다"며 "서울시와 경기도 입장에서도 현재 시장 상황에 대한 우려가 굉장히 큰 상황이라 지정에 대해 공감했다. 더 늦기 전에 신속한 조치가 필요하다고 보고 강력한 규제 수단인 투기과열지구, 조정대상 지역 등으로 지정하는 것에 대해서도 공감했다"고 밝혔다.

서울시는 상반기 토허구역 지정 및 해제로 인해 시장이 크게 출렁인 이후 추가 토허구역 지정이 없을 것이라며 선을 그었는데, 정부의 조치로 인해 서울 전역이 토허구역으로 묶이게 됐다. 오세훈 서울시장은 지난달 29일 마포·성동구 등 추가 토허구역 지정 가능성에 대해 “더 이상의 추가 지정 계획은 없다"고 강조한 바 있다.

다음은 '주택 안정화 대책' 관련 일문일답 주요 내용.

-재건축초과이익환수제 등 추가 규제 완화 가능성이 있나.

"(국토부) 지난 9·7대책이 이번 정부 들어 첫 번째 공급 대책으로 향후 5년간 135만가구를 공급하는 내용을 담고 있다. (주택 공급에) 시간이 필요하고, 그 시간이 국민들에게 확고히 언제쯤이라는 신뢰를 심어주게 되면 결국 시장 안정에 기여할 것이다. 오는 12월 내로 그동안 발표에서 명확하게 제시하지 못했던 향후 추진 계획이나 노후 청사를 통해 주택 공급 등에 대해 구체적으로 제시하는 후속 대책을 발표할 예정이다."

-짧은 시간에 벌써 세번째 부동산 대책을 발표했다. 최근 국토교통부는 시장 상황에 따른 단편적 대책이 아닌 종합적인 대책을 발표하겠다고 하지 않았나.

"(국토부) 수급 불균형에 대한 우려, 추가 금리 인하에 대한 우려, 이런 상황으로 불안 심리가 형성돼 수요 쏠림 현상이 발생하고 가격도 상당히 단기간에 급등하고 있다. 적기에 대응하지 않을 경우에 추가적으로 이런 불안감이 확산돼 전면적으로 관리할 수 없는 상황으로 갈 수 있다고 판단했다. 이번 대책에는 단순히 규제 지역만 지정하는 게 아니고 토허구역, 추가적인 대출 규제, 향후 세제 개편 방향까지 담았다.

지난 2016년부터 2021년까지는 계속 대책을 발표했기 때문에 규제 지정이 안 된 지역으로 추가 풍선 효과가 발생하고, 대책의 효과가 크게 나타날 수 없었던 한계가 있었다. 이번에는 향후에 발생할 수 있는 풍선 효과를 방지할 수 있는 넓은 지역을 대상으로 지정하고, 추가로 토지거래허가 구역을 같이 지정했기 때문에 '갭 투자'를 통해 별도로 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막았다."

-주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 차등화해서 설정했는데, 이유는?

"(금융위원회) 6·27 대책 발표 때 부동산 시장 상황을 보면 올해 상반기에 대출이 늘어나고 있었다. 선제적으로 시장 안정을 위해서 예전에는 없던 6억원 대출 한도를 설정해 시장을 좀 안정시키고 대출이 이용되는 규모도 줄이고자 했다. 이 점은 일정 효과가 분명히 있었다.

그런데 최근에 주택 가격 상승은 고가 주택 중심으로 이뤄지고 서울의 주변부로 확산하는 양상을 보이고 있다. 대출을 이용한 주택 구입 수요를 조금이라도 더 촘촘하게 관리하기 위해서는 고가 주택을 타깃으로 대출 한도를 규정하는 것이 적정하다고 판단했다."

-상대적으로 자산이 적은 청년이나 신혼부부의 내 집 마련이 너무 어려워지는 것은 아닌지.

"(금융위) 청년과 신혼부부들의 경우 국토부와 금융위가 같이 함께 운영하는 정책 모기지(디딤돌 대출, 보금자리론)를 활용할 수 있다. 어느 경우에도 이번 대출 규제 내용에 그런 부분에 제약을 주는 요소는 없다. 청년과 신혼부부의 정책적인 배려가 필요한 부분에 주택 금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장도 견지하고 있다."

-서울 외곽 지역의 경우 15억원 이하 주택에 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용되면 소득에 따른 대출 한도가 예전보다 줄어든다. 주택 가격에 따른 대출 한도 규제까지 이중 제한은 아닌지.

"(금융위) 15억원짜리 주택에 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 6억원이다. 종전에 6억원 한도 규제가 있던 상황에서다. 서울 외곽 지역의 경우에 15억원을 초과하는 주택이 그렇게 많지 않다. 이런 곳에서는 규제지역이 되더라도 지금 대출 한도 6억원에서 4억원으로 (축소) 적용될 가능성이 별로 없어 우려하는 사항은 크지 않을 것이다."

-총리 직속 부동산감독기구의 규모 등 정해진 내용이 있나.

"(국무조정실) 구체적으로 규모나 조직, 인원 등에 대해 논의를 진행 중이다. 다만 기존에 국토부에 있던 부동산 소비자 분석 기획단과 같은 부동산 거래 상황에 대한 모니터링과 조사 측면에 국한되는 게 아니라 향후에 좀 더 강화된 기능을 통해 감독 권한도 강화할 예정이다. 향후 실제 수사까지 연계될 수 있는 강한 기능도 부여할 계획이다. 이를 위해 총리실과 관계 기관과 계속 협의 중이다."

-토허구역 지정 기간을 내년 12월 31일까지로 정한 배경은

"(국토부)현재 강남3구(강남·서초·송파구), 용산구도 내년 12월까지 토허구역으로 지정돼 있어 서울 전역에 대해 토허구역을 지정하면서 시기를 맞추겠다는 생각이다. 향후 시장 상황에 따라서 또 다른 차원에서 검토할 수 있는 부분도 있을 것이다."

-수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 발표하겠다고 했다. 구체적으로 어떤 방향인지?

"(기획재정부) 부동산 정책의 목표가 '국민 주거 안정'이기 때문에 어떤 정책 수단도 사용할 수는 있다. 다만 세제는 가급적 최후의 수단으로 활용돼야 한다고 생각한다. 앞으로 구체적인 개편 방안이나 시기나 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향이나 과세 형평성 등을 종합해서 마련하도록 하겠다."