"조합 방식 재건축 바꿔야…'공공 대행형' 모델이 대안"

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울 등 대도시의 신규 주택 공급을 위해 현재의 정비사업 방식을 개선해야 한다는 주장이 나왔다.

그동안 부진했던 공공 참여형 방식을 개선해 조합의 권한은 유지하면서 인허가 등 업무 전반을 공공이 대신해주는 ‘공공 대행형 정비사업’ 방식을 도입하면 주택 공급 속도 높일 수 있다는 제언이다. 기존의 공공 주도형 시행 방식처럼 인센티브를 주되, 미분양 발생 시 매입 확약, 재건축 초과이익 환수제 50% 감면 등 파격적인 인센티브를 추가해 사업 방식 개선을 유도할 수 있다는 주장이다.

주택산업연구원(주산연)은 19일 오후 국회 의원회관에서 민주당 이언주·안태준 의원, LH서울지역본부와 공동으로 ‘도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진방안’ 세미나를 개최하며 새로운 정비사업의 대안으로 공공대행형 정비사업 모델을 제시했다.

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 주제 발표자로 나서 “공공 참여의 장점은 살리고 조합원 우려사항을 최소화할 수 있는 새로운 대안으로 공공대행형 정비사업 도입 방안을 마련했다”고 밝혔다.

이는 조합이 시행 주체로 주요 의사결정 권한은 유지하되, 사업관리, 인허가, 자금 조달 등 조합의 업무 전반을 공공이 맡는 모델을 말한다.

조합의 의사결정 권한을 유지하기 위해 주요 의사결정은 조합원 의견을 묻는다. 시공사 선정 업무는 공공이 대행하되, 시공 품질 수준과 공사비 가액 결정 및 계약 전에 조합의 의견을 듣고 주민 동의를 받는다. 불가피한 공사비 증액 협상도 공공 대행자가 담당하고, 최종 결정 사항은 주민 동의를 받는 방식이다. 감정평가, 환경영향평가 등 100여 개의 용역사 선정 시 전문성이 불필요한 사항은 현행 조합 방식과 같이 조합이 선정하고, 교통영향평가나 재해영향평가 등 전문성이 요구되는 사항은 공공이 선정한다.

대신 현행 공공 주도형 시행방식과 동일한 인센티브에 더해 추가 인센티브를 제공한다. 추가 인센티브로 △공공대행자의 조합 운영비 대여 △사업비 조달 시 주택도시기금 등 공공자금과 공공대행자의 직접 지원 또는 보증 지원 △일반분양분 미분양 발생 시 공공대행기관의 매입 확약 △보상협의와 수용재결 대행 시 재건축 초과이익환수 50% 감면 등을 제시했다.

조합원의 이익 침해 우려를 줄이기 위한 방안도 포함했다. 재건축사업의 높은 품질 수준에 맞춰 일반분양분 적용 건축비를 조합원 부담 건축비와 동일하게 적용하고, 공공임대 비율은 조합 방식과 동일하게 적용한다. 사업지 내 국·공유지는 공공대행자가 선매수해 조합의 부담을 덜고 해당 지분만큼 공공주택을 확보한다. 기존 공공 시행형과 동일하게 기반시설비 국비 지원과 기부채납 완화 방안도 그대로 적용한다.

이처럼 새로운 정비사업 모델을 제시한 배경에는 현재의 조합 방식 정비사업이 비전문성과 조합 내 내부 갈등 등으로 사업이 지연돼 주택 공급도 지연되는 악순환이 발생하기 때문이다. 현재 공공 시행 방식 또한 공공 참여 시 조합원의 이익이 침해된다는 우려 때문에 주민 선호도가 낮아 공공대행형 정비사업와 같은 대안 모델로 보완해야 한다는 취지다.

실제 주산연이 이달 서울지역 48개 정비사업 추진위와 조합 집행부를 상대로 설문조사를 진행한 결과, 조합의 전문성 제고와 협상력 강화 및 빠른 추진을 위해 공공 참여가 필요하다는 응답이 78.7%에 달했다. 이미 시행 중인 공공 시행 방식을 적용하겠다는 응답은 31.9%에 불과했다. 공공 시행 방식의 적용을 선호하지 않는 이유로 응답자의 45.8%가 '조합원 이익 침해' 우려를 꼽았다. 이어 43.7%가 '조합원 의사결정권 축소' 문제를, 39.6%가 '공공 기여 증가로 인한 사업성 저하' 문제를 지적했다.

공공 참여 방식 추진 시 제도 개선이 필요한 사항으로는 주요 의사결정권을 조합이 가져야 한다는 의견이 52.1%로 가장 많았다. 전문성이 필요한 영역은 공공이 대행해야 한다는 의견(50.0%), 공공기여 기준을 조합 방식과 같거나 더 낮게 해야 한다는 의견(37.5%), 공공 주도 총괄관리체계 구축(37.5%) 의견 등이 포함됐다.

아울러 주산연은 정비사업 활성화를 위해 △사업비·분양가 구조 합리화 △분양가 및 분담금 정산 방식 합리화 △통합 재건축 가이드라인 제시 △리모델링에서 재건축 조합 전환 △학교·공원 등 공공기여 합리화 등을 제시했다.

이 실장은 “실제 원가를 중심으로 사업비 및 일반분양가 재구조화가 필요하다”며 “사업비를 대지비, 공사비, 기타 비용으로 구분하고 일반 분양분의 건축비는 조합원 부담 건축비와 동일하게 책정할 필요가 있으며, 기타 비용(조합 운영비 및 금융비용 등)은 조합원 부담으로 산정해야 한다”고 밝혔다.

그러면서 “9·7 대책에서 제시된 학교용지법에 근거하지 않은 불필요한 기부채납을 제한하는 내용을 신속히 구체화할 필요가 있다”며 “학교시설 증·개축 비용 부담 주체, 공사비 산정기준, 수요 변동 시 조정 기준, 비용 납부 방식 등에 대한 명확한 기준 제시로 사업 지연과 분쟁 예방이 필요하다”고 지적했다.

주산연은 이번 방안을 실행으로 옮기면 향후 민간 시장에서 정비사업 활성화를 통한 신규 주택 공급을 꾀할 수 있다고 자신했다. 특히 대형 건설사뿐 아니라 건설업계 전반의 회복에도 기여할 수 있다고 기대했다.

주산연은 “이러한 기존 공공 시행 방식에 대한 보완 방안과 추가 인센티브를 시행할 경우, 그동안 공공 참여 방안을 기피 해왔던 강남권 등 인기 지역의 재건축 사업과 수익성이 낮고 주민 부담이 컸던 도심 외곽지역의 도시정비사업이 활성화될 것”이라고 기대했다.

이어 “그동안 대형 건설사의 독무대였던 도시정비사업에 중흥·반도·호반·금강 등 중견 주택건설사들의 참여도 활성화될 것”이라고 밝혔다.