"내년 오피스 공실 늘어난다…데이터센터는 '공급 부족'"

[아이뉴스24 이효정 기자] 내년 오피스 건물에선 서울을 중심으로 공실률 상승이 우려되는데 비해 데이터센터는 공급 부족으로 시장 가치가 높아지는 등 상업용 부동산 시장에 명암이 교차할 것이란 전망이 나왔다.

주택시장에선 전월세 불안이 계속되고 오피스텔은 10·15대책의 반사이익으로 중대형 전월세 물건 중심으로 가격 상승 압박을 받을 가능성이 점쳐졌다.

내년 오피스 공실 상승⋯데이터센터는 공급 부족

2일 알스퀘어 리서치센터의 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'에 따르면 서울의 오피스 공실률은 중기적으로 6.5%로 높아질 가능성이 제기된다. 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도(YBD)는 3% 수준으로 상대적으로 낮은 공실률을 유지할 전망이다.

중심업무지구(CBD)엔 공급이 집중돼 있어 시장의 변수가 될 것으로 보인다. 알스퀘어는 "대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현재 조건을 고수할 경우, 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다"며 "CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합된 복합 업무지구로 재정의되는 과정에서 불가피한 구조 재편 단계"라고 평가했다.

올해부터 오는 2031년까지 서울에는 약 230만평 규모의 오피스가 공급될 것으로 집계됐다. 과거 2009~2014년 공급 사이클과 유사한 수준인데, CBD에 90만평 이상이 집중돼 있다.

이에 비해 데이터센터는 AI·클라우드 성장으로 수요가 늘어날 것이라는 전망이다. 전력·인허가·환경 규제로 공급이 제약 받는 구조이기 때문이다.

알스퀘어는 “개발 중인 데이터센터 물량 출하로 일시적 공급 과잉이 있을 수 있지만, 중장기적으로는 공급 제약으로 안정적인 성장세를 보일 것"이라고 전망했다.

그러면서 "2020년대 들어 자산운용사들이 데이터센터를 매입하거나 개발 부지에 투자한 사례가 늘었다. 통신사·IT기업뿐 아니라 전문 운영사까지 다양한 주체가 시장에 참여하고 있어, 완공된 데이터센터는 물론 개발 부지와 사업권 거래도 활발하다"고 설명했다.

다만 알스퀘어는 "다만 현재 개발 중인 프로젝트들이 완공되는 향후 5년 간은 공급이 수요 증가 속도를 앞지르며 일시적 과잉이 나타날 수 있다"고 봤다.

물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면을 지나, 입지와 자동화 시설 여부 교통비 절감 요인에 따라 물건별 가치가 다르게 평가받을 것이란 전망이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "내년 물류시장은 공실률이 완만한 속도로 개선될 것'이라며 "올해부터 2027년까지 연간 약 40만 평의 신규 공급이 있더라도 시장이 연간 120만 평 내외의 물류 면적을 계속 흡수한다면, 해마다 80만평 가량의 기존 공실이 해소될 수 있다"고 내다봤다.

이에 상온 물류센터 공실률은 내년 약 12%, 2027년은 9% 수준까지 낮아지고 저온 물류센터 공실률은 2027년경 27% 수준으로 개선될 것으로 전망했다.

내년 주택시장 "전월세 시장 상승 압박"

알스퀘어는 이번에 처음으로 내년 주택시장 전망을 내놨다. 내년 주택 매매가격은 등락을 보이고 전월세가격은 상승 압박을 받을 것으로 전망했다. 이는 금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다는 전제로 한 전망이다.

알스퀘어는 "임대사업자 규제 변화로 임대 매물이 줄면서 임대료 상승과 매매가격 불안정이 예상된다"며 "임대사업 규제와 토지거래허가제, 민간임대주택 규제 강화 등이 전월세 공급을 줄이는 방향으로 작용하면서 전월세 매물 감소, 전세에서 월세로의 전환 가속, 저소득층·무주택자의 주거 불안 확대 등의 부작용이 나타날 수 있다"고 내다봤다.

오피스텔의 경우 10·15대책으로 인한 반사이익이 제한적으로 작용할 것으로 예상됐다. 알스퀘어는 "내년 오피스텔 시장이 아파트 규제 강도에 따라 달라지되, 오피스텔 매매와 전월세 시장은 엇갈린 흐름을 보일 것"이라며 "전월세 시장은 중대형 면적을 중심으로 상승 압력이 나타날 가능성이 있다"고 전망했다.

과거에는 아파트 규제가 강화되면 실수요가 오피스텔로 이동하며 매매가격이 상승했지만, 10·15 대책으로 인해 오피스텔에도 전매제한(1년)과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용되기 때문이다. 오피스텔 중 소형(40㎡ 이하)은 1인 가구 중심의 월세 시장으로, 평균 35세의 젊은 층과 여성 선호도가 높다. 이에 비해 중대형(85㎡ 초과)은 2017년 이후 아파트 규제 강화로 실수요가 이동한 시장이어서 중대형이 제한적으로 영향을 받을 것이란 예상이다.