"분양권 매물벽"…전매제한 해제 앞두고 '폭풍전야' [현장]

[아이뉴스24 이수현 기자] "서울원 아이파크는 전용 84㎡ 이하 평형만 문의가 있고 그보다 큰 타입은 조용합니다. 매도자들은 양도소득세를 매수자가 부담하는 손피(손에 쥐는 프리미엄) 1억원 이상을 원하는데 매수자들은 양도소득세를 내지 않는 일반 피 1억원 이상은 힘들다고 해 희망 가격차가 크네요." (노원구 월계동 공인중개사 A씨)

4일 노원구 월계동 서울원 아이파크 등 서울 분양 단지의 전매제한이 차례로 해제된다. 내년 주택 공급 부족 우려 속 분양권 매물 다수가 시장에 나오며 변수로 작용할 것이란 전망이 나오는 가운데 현장에서는 높은 가격 탓에 거래가 활기를 띠기는 어려울 것이란 의견이 나온다.

지난해까지 투기과열지구 등 규제에 묶이지 않았던 지역에서 분양한 단지는 전매제한기간이 당첨자 발표 이후 1년이다. 이에 지난해 12월 3일 당첨자를 발표한 영등포구 당산동4가 'e편한세상 당산 리버파크'를 시작으로 '서울원 아이파크'(4일), 강서구 등촌동 '힐스테이트 등촌역'(13일), 성북구 삼선동2가 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'(17일) 중랑구 상봉동 더샵 퍼스트월드 서울(1월 3일) 순으로 전매제한이 해제된다.

이중 강북권인 서울원 아이파크와 창경궁 롯데캐슬 시그니처, 더샵 퍼스트월드 서울은 일반분양 물량이 각각 1856가구, 509가구, 800가구 등이다. 12월부터 내년 1월까지 3000가구 이상의 전매제한이 풀리는 셈이다. 이에 다수 물량이 전매제한이 풀리는 동시에 시장에 나올 것으로 전망된다.

서울원 아이파크가 조성되는 노원구 월계동의 공인중개사 B씨는 "단지 규모가 크다 보니 투자 목적으로 분양받은 수요자가 많아 보인다"면서 "전매제한 해제를 앞두고 매물 접수가 늘어나는 추세"라고 설명했다.

3일까지 온라인 부동산 중개 사이트에 올라온 서울원 아이파크 매물은 총 5개로 전용 84㎡ 3개, 전용 91㎡와 120㎡ 1개씩이다. 피(프리미엄)는 1억2000만~1억7000만 수준으로 다양하다. 현장에서는 이들 매물 다수가 손피 거래로 보고 있다.

다만 분양권 소유자와 매수 희망자의 희망 가격이 큰 것으로 알려졌다. 공인중개사 C씨는 "손피로 1억원이면 실제로 3억원은 줘야 하는데 매수 희망자들은 1억원 정도를 원한다"며 "손피 3억원이면 전용 84㎡ 기준 17억원인데 매수 희망자들은 부담스러운 수준이라는 평가를 하는 것 같다"고 전했다.

이어 "아직 호가대로 사겠다는 매수 희망자는 없는 것으로 안다"면서 "실거래가가 등록돼 봐야 적정 가격대를 추정할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

전매제한이 풀리는 단지 평형 다수가 전용 84㎡가 넘는 대형 평형이라는 점도 매수 희망자에게 부담이다. 서울원 아이파크는 1068가구가 84㎡ 초과 평형이다. 분양가가 상승하면서 상대적으로 가격이 저렴한 소형 평형을 찾는 수요가 많은데 매물 다수가 대형으로 나와 거래가 어렵다는 것이다.

10·15대책 이전에 분양한 단지 분양권 매수자는 실거주 의무가 생긴다. 이에 잔금대출을 받거나 전월세 가격을 맞추는데 더 수월한 분양권을 찾는 수요가 늘어나는 원인으로 꼽힌다. 분양가가 높을수록 중도금 대출 이자가 커 잔금이 커지는 것 또한 부담이다. 이러한 문제에 일부 대형 평형은 프리미엄이 없는 '무피'로 시장에 나온 것으로 알려졌다.

이는 다른 단지에서도 마찬가지다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15대책 시행일부터 이달 3일까지 서울 아파트 분양권 거래 49건(계약해지 제외) 중 85㎡ 이상 매물 거래는 단 2건이다. 올해 1월 1일~10월 15일에는 총 거래량 1105건 중 113건이 84㎡ 초과 매물 거래였던 것과 비교하면 대형 평형 거래가 급감했다.

전매제한 해제를 앞둔 창경궁 롯데캐슬 시그니처도 비슷한 상황이다. 단지는 전용 84㎡와 전용 59㎡가 일반분양으로 나왔는데 전용 59㎡ 매물이 상대적으로 더 인기를 끌고 있다.

성북구 삼선동5가에서 근무하는 공인중개사 D씨는 "59㎡ 매물을 찾는 문의는 자주오고 전용 84㎡ 매물은 인기가 덜하다"라며 "시장 분위기를 들은 84㎡ 집주인들은 얼마에 매물을 올려야 할지 묻는 연락이 많이 온다"고 전했다.

박지민 월용 청약연구소 대표는 "분양권 전매제한이 풀리는 단지들은 서울 외곽 랜드마크 단지가 될 수 있는 만큼 실수요자 위주로 꾸준히 거래가 체결될 것"이라면서 "대형 평형은 분양가 수준을 고려하면 다른 상급지에 대체재가 많아 중소형 평형을 중심으로 거래된 후 대형 평형이 따라서 오르는 흐름이 이어질 수 있다"고 진단했다.