전세시장 동요 속 새해 서울 분양시장 '꿈틀' [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] 서울에서 전세물량 감소 등 임대차시장의 가격인상 움직임이 지속되는 가운데 신규 청약물량이 줄줄이 나오며 수요자를 찾는다.

연희동을 시작으로 서초·반포·신길·흑석 등 인기 지역에서 최대 10억원 이상의 시세 차익이 기대되는 '로또급' 청약이 예고되면서 치열한 청약 경쟁이 예고된다. 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 그리 많지 않아 현금을 많이 보유한 수요자들에 유리한 환경 속에 '선택과 집중' 전략이 더 분명해질 전망이다.

8일 업계에 따르면 서울 새해 첫 분양은 1월 연희동 '드파인 연희'를 시작으로 신길동 '더샵 신풍역'과 서초동 재건축 '아크로 드 서초'로 열린다.

"9년 만의 연희동 신축"…서북권 희소성 부각 '드파인 연희'

'드파인 연희'는 1월, 늦어도 2월엔 청약접수에 들어갈 것으로 보인다.

단지는 지하 4층~지상 29층 13개 동, 총 959가구 규모로 조성된다. 평형별로는 △전용 59㎡ 172가구 △74㎡ 24가구 △75㎡ 23가구 △84㎡ 112가구 △115㎡ 펜트하우스 1가구 등으로 구성되며, 이 가운데 332가구가 일반분양 물량이다.

교통과 생활 인프라 측면에서는 강점이 많다. 가좌역(경의중앙선)을 도보로 이용할 수 있고, 홍제천을 건너면 가재울뉴타운 생활권을 공유한다.

연희·연남 일대는 학군과 주거 환경이 안정적인 데다 주요 대학이 밀집해 학군 여건이 우수하다. 마포·서대문권 직주근접 수요가 두터운 지역으로 꼽힌다.

연희동 공인중개사 A씨는 "마포·서대문 일대는 수년간 신축 공급이 사실상 멈춰 있었던 만큼, 분양가 부담을 느끼더라도 입지적 강점 때문에 문의는 꾸준하다"며 "신혼부부나 젊은 직장인뿐 아니라 자녀를 둔 실거주 가구의 관심이 높다"고 말했다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 투자 수요보다는 실거주 요건을 충족할 수 있는 수요자 중심의 청약이 이뤄질 전망이라는 지적도 나온다.

인근 중개업소에서는 분양가를 3.3㎡당 약 4300만원 선으로 추정하는데, 전용 115㎡ 펜트하우스는 약 20억6500만원 수준이 거론된다.

이 정도의 분양가라면 주변 시세와 비교할 때 경쟁력이 있는 편이다. 인근 래미안 루센티아, DMC에코자이, DMC센트럴아이파크 등의 시세는 평당 3900만~4100만원 선으로 형성돼 있다.

드파인 연희 예상 분양가는 기존 단지보다 다소 높지만 희소성과 브랜드성을 감안하면 시장에서 수용 가능한 수준이라는 평가다. 업계에서는 "준공 연차와 상품성 차이를 고려하면 실질적인 가격 격차는 크지 않다"고 보고 있다.

견본주택은 이번달 열릴 예정이며 입주는 2029년 1월 예정이다.

"2000가구 대단지"…신길뉴타운 대기 수요 자극한 '더샵 신풍역'

여의도와 공덕 업무지구와 가까운 영등포구는 금융기관과 언론사, 대기업이 밀집한 대표적인 업무·금융·상업 중심지로 꼽힌다.

IFC몰과 더현대서울 등 대형 문화·쇼핑시설도 인접해 있어, 직주근접과 생활 편의성을 중시하는 직장인 수요가 두터운 지역이다.

이 같은 배경 속에서 같은 달 분양에 나서는 '더샵 신풍역'은 신길5구역 지역주택조합 사업으로 조성되는 단지다. 지하 3층~지상 35층, 16개 동, 총 2054가구 규모로, 이 가운데 330가구가 일반분양 물량이다. 지하철 7호선 신풍역을 도보로 이용할 수 있고, 신안산선 신풍역도 연내 개통을 앞두고 있다.

영등포구는 최근 서울에서도 가격 상승세가 두드러진 지역 중 하나다. 지난해 11월 기준 영등포구 매매가격지수는 전월 대비 1.06% 상승했다. 여의도 재건축 기대감과 신길뉴타운 주거 여건 개선이 맞물린 결과로 풀이된다.

영등포구 공인중개사 B씨는 "신길5구역 일대는 노후 주거지가 많아 신축 대단지에 대한 대기 수요가 두텁다"며 “여의도 금융권과 광화문 업무지구로 출퇴근하는 직장인뿐 아니라, 중·고교 학군 여건이 비교적 안정적이어서 자녀가 있는 실수요자 문의도 적지 않다"고 말했다.

이어 그는 "현재 시세는 3.3㎡당 4000만원 수준이고, 신안산선 개통 이후에는 여의도 접근성이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

인근 신길파크자이, 래미안에스티움 등은 최근 평당 4800만원 안팎에서 거래되고 있다. 반면 '더샵 신풍역'의 예상 분양가는 3.3㎡당 3000만~4200만원 수준으로 거론돼 가격 부담은 상대적으로 낮다는 평가다.

다만 신길뉴타운 핵심 구역과 비교하면 대형 상업시설과 학원가 등 생활 인프라 측면에서는 차이가 있다는 지적도 나온다. B씨는 "IFC몰이나 타임스퀘어, 더현대서울 등 대형 상업시설과 학원가, 병원 등이 밀집한 핵심 구역과는 차이가 있다"며 "이 점을 감안해 청약 전략을 세울 필요가 있다"고 말했다.

공급 가뭄 속 단 56가구…서초 '아크로 드 서초' 분양 임박

서초·반포 일대는 자녀 교육과 의료·상업시설 접근성을 중시하는 고자산 가구의 선호가 견고한 지역으로 꼽힌다. 주거 환경과 학군, 생활 인프라를 두루 갖춘 데다 공급이 제한적인 만큼 신규 분양 단지에 대한 관심도 꾸준하다.

6일 업계에 따르면 DL이앤씨가 시공하는 '아크로 드 서초'가 공급난 속 올해 첫 분양단지로 나온다.

아크로 드 서초는 지하 4층~지상 39층 아파트 16개동, 전용면적 59~170㎡ 총 1161가구로 조성된다. 이 가운데 일반분양 물량은 56가구에 불과하다.

서울 지하철 2호선과 신분당선 강남역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지에 분양가상한제가 적용되는 점을 감안하면 희소성은 더욱 부각된다는 평가다.

예상 분양가는 3.3㎡ 기준 약 7800만원~8000만원대로 추정되며 전용 84㎡ 기준 약 25억원 수준으로 거론된다.

최근 청담동 '르엘' 동일 면적 입주권이 60억원을 웃도는 가격에 거래된 점을 감안하면, 20억원 안팎의 시세 차익이 가능하다는 분석이 나온다.

다만 기대 차익 규모는 최대 30억원 이상으로 거론되는 '트리니원'보다는 낮을 수 있다는 시각도 있다.

실질적인 수익 여부는 잔금 조달 방식과 거주 요건에 따라 달라질 수 있다.

변수는 자금 조달 여건이다. 서초구 공인중개사 C씨는 "주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된 상황에서 분양가가 25억~28억원에 달할 경우 최소 19억~22억원의 현금이 필요하다"며 "전세를 활용한 잔금 마련도 막혀 있어 현금 동원력이 충분하지 않으면 접근이 쉽지 않은 청약"이라고 말했다.

실제 인근 시세는 이미 고점을 형성하고 있다.

인근 '서초그랑자이', '래미안 리더스원', '래미안 서초 에스티지' 등 입주 10년 이내 신축 단지들과 비교해도 10억원 이상의 시세 차익이 예상된다는 평가가 나온다.

'서초그랑자이' 전용 84㎡는 지난해 11월 42억원에 최고가 거래되며 3.3㎡당 약 1억6500만원 수준을 기록했고, '래미안 리더스원'의 같은 평형 역시 약 38억원에 신고가를 찍으며 평당 약 1억4900만원 선에 형성돼 있다.

'아크로 드 서초'의 분양가를 감안하면, 최대 약 15억원에 달하는 시세 차익이 발생할 수 있다는 계산이다.

한편 강남권에서는 후분양을 진행한 '오티에르 반포'(2월 분양 예정)를 비롯해 방배13구역을 재건축하는 '방배 포레스트 자이', 현대건설이 맡아 2027년 준공 예정인 '반포 디에이치 클래스트' 등 대형 정비사업 단지들도 분양을 앞두고 있다.

최근 강남권 물량이 거의 '씨'가 마른 상황에서, 올해 강남 아파트 시장은 치열한 청약이 이어질 것으로 전망된다.

흑석·장위 움직인다…서울 도심 신축 가뭄 숨통 트일까

흑석·노량진 일대는 강남과 여의도를 동시에 접근할 수 있는 입지적 장점을 바탕으로 직장 접근성과 실제 거주 편의성을 중시하는 실수요자들의 관심이 꾸준한 지역이다.

최근 정비사업이 본격화되면서 노후 주거지를 대체할 신축 대단지 공급에 대한 기대도 커지고 있다.

이 가운데 흑석뉴타운에서는 흑석9구역 재개발 단지 '디에이치 켄트로나인'이 분양을 앞두고 있다. 흑석9구역은 경사가 심하다는 지역 인식과 달리 뉴타운 내에서도 비교적 지형이 완만한 편으로 평가된다.

흑석동 공인중개사 D씨는 "흑석·노량진 일대 수요자들은 강남권 출퇴근과 생활 편의성을 동시에 고려하는 경우가 많다"며 "특히 9구역은 실제로 걸어보면 체감 경사가 크지 않아 유모차 이동이나 고령층 동선을 따지는 실거주 문의가 많다"고 말했다.

흑석역(9호선)을 도보 5분 내 이용할 수 있는 초역세권 입지도 이러한 수요를 끌어들이는 요인으로 꼽힌다.

단지는 지하 7층~지상 최고 25층, 21개 동, 총 1536가구로 전용면적 59~110㎡로 조성될 예정이다. 업계에서는 흑석뉴타운 내에서도 입지와 지형, 교통 여건을 고르게 갖춘 단지라는 평가가 나온다.

아울러 강북권에서는 성북구 장위10구역과 은평구 갈현1구역 등이 분양을 앞두고 있다. 장위10구역은 사랑제일교회 보상 문제로 사업이 지연됐지만, 최근 교회를 제외한 재개발 계획이 성북구청 인가를 받으며 착공 단계에 들어섰다.

지하철 6호선 돌곶이역 인근에 대우건설이 시공을 맡아 지하 4층~지상 29층, 총 1931가구 규모로 조성되며, 이 가운데 일반분양 물량은 1000가구 이상으로 예상된다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 서울 아파트 총 분양 예정 물량은 1만1635가구로 전년 동월(8585가구) 대비 약 36% 증가했다. 다만 일반분양 예정 물량은 4816가구로 전년(5289가구)보다 약 9% 줄었다.

재개발·재건축과 지역주택조합 사업 비중이 높아지면서 조합원 몫을 제외한 일반분양 물량이 감소한 영향이다.

공급 총량이 늘어나는 것 같아 보임에도 실수요자가 체감하는 공급량은 제한적인 이유다. 실제로 올해 분양 예정 단지 상당수가 정비사업이나 지역주택조합 사업으로, 일반분양 비중이 낮은 구조를 보이고 있다.

분양 일정과 달리 입주 물량은 더욱 줄어든다. 직방에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로, 지난해보다 약 48% 감소할 전망이다.

주택산업연구원은 2026년을 '본격적인 입주 물량 가뭄의 시작점'으로 규정하며, 구조적인 공급 공백이 전·월세 시장을 압박할 수 있다고 내다봤다.

월별로 보면 1월에는 강동구 천호동 'e편한세상 강동 프레스티지원'(535가구)과 마포구 용강동 '마포하늘채더리버'(68가구)가 입주를 시작한다. 3월에는 영등포구 양평동 '영등포자이디그니티'(539가구)가 입주할 예정이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "입주 물량 자체가 적은 데다 입주 시기까지 분산되면 체감 공급은 더 줄어들 수 있다"며 "지역별로 전·월세 시장과 매매 수요에 미치는 영향이 다르게 나타날 가능성이 크다"고 말했다.