"곧 잔금 치를 예정이었는데"⋯동탄·기흥·구리, 이것 모르면 계약 깨진다

[아이뉴스24 김민지 기자] "가계약금은 이미 입금했고 다음달 잔금만 치르면 끝인데 갑자기 토허제 지정이라니요. 그냥 이대로 계약을 진행해도 되는 건지 도무지 감이 안 잡힙니다."

정부가 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 내달 5일부터 토지거래허가구역으로 지정하면서 주택매수자들 혼란이 커지고 있다.

가계약만 체결한 경우 계약이 그대로 진행되는 것으로 오해하기 쉽지만 본계약을 맺지 않았다면 관할 지자체 허가를 받아야 하는 상황에 처할 수 있기 때문이다.

30일 부동산업계에 따르면 이번 규제발표로 가장 큰 영향을 받는 이들은 현재 계약을 진행중인 매수자들이다. 본계약 체결여부와 계약금 지급시점, 대출가능 여부 등에 따라 적용되는 규제가 완전히 달라진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가제는 거래자체를 막는 제도가 아니라 실수요 여부를 확인해 거래를 제한하는 제도"라며 "규제 시행직전에는 계약진행 단계에 따라 적용여부가 달라질 수 있어 매수자들이 계약절차를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다"고 말했다.

가장 주의해야 할 사례는 "좋은 매물이 있어 먼저 잡아두겠다"며 가계약금을 송금했거나 동·호수만 지정한 상태다.

토지거래허가구역 안에서는 계약체결 시점과 절차가 핵심이다. 규제시행 전에 본계약을 체결하고 계약금을 지급하는 등 계약이 완전히 성립한 경우와 그렇지 않은 경우 적용방식이 다르다.

통상 가계약만으로는 매매대금, 잔금일, 중도금 지급일정 등 계약 핵심내용에 합의가 모두 이뤄졌다고 보기 어려운 경우가 많다. 이 상태에서 규제시행일을 맞으면 계약진행 단계에 따라 관할 지자체 허가절차를 거쳐야 한다.

만약 허가가 필요한 거래에서 허가를 받지 못하면 계약효력은 인정되지 않으며 허가요건을 충족하지 못하면 거래자체가 불가능해진다. 다만 거래마다 계약내용과 진행상황이 다른 만큼 실제 규제 적용여부는 개별 계약조건을 따져봐야 한다.

대출규제 역시 강화된다. 이번 지정으로 동탄구·기흥구·구리시는 모두 투기과열지구로 묶이면서 무주택자 주택담보인정비율(LTV)은 40%만 적용된다. 유주택자는 기존 주택처분 조건부 등을 제외하면 규제지역내 추가 주택구입시 주택담보대출을 전면 금지 당한다.

오피스텔이나 빌라도 무조건 허가대상에서 제외되는 것은 아니다. 토지거래허가제는 건물종류가 아니라 토지면적을 기준으로 적용되기 때문이다. 주거지역내 일정 기준이상 대지지분을 가진 주택은 아파트뿐 아니라 빌라와 오피스텔도 허가대상에 포함될 수 있어 계약전 등기부등본 확인이 필수적이다.

법조계에서는 규제시행 직전 가계약을 진행할 때 토지거래허가 여부에 따른 계약처리 특약을 미리 명시하라고 조언한다. 허가 불발시 계약효력이나 가계약금 반환을 둘러싼 법적다툼이 발생할 가능성이 높아서다.

한 부동산 전문 변호사는 "규제시행 직전 가계약을 진행할 경우 토지거래허가가 나지 않으면 계약처리와 가계약금 반환을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있다"며 "허가 불발시 계약해제 기준과 가계약금 반환방법 등 특약으로 명확히 정해두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다"고 조언했다.