[8·3세제개편] 종부세·양도세 전면 대수술…가액과세로 '거래물꼬' 튼다

[아이뉴스24 나광국 기자] 수도권 신축아파트 공급가뭄에 강력한 대출규제까지 겹치면서 시장 매물잠김 현상이 심화하고 있다. 여기에 세제개편 불확실성마저 얹히며 거래절벽이 극에 달하자 재정경제부는 다주택자와 실수요자 세부담을 낮추는 세법개정안을 내놓았다. 세금경감을 통해 잠긴 매물을 시장으로 이끌어내고 냉각된 거래에 물꼬를 터주겠다는 구상이다.

3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세법개정안'을 살펴보면 종합부동산세(종부세) 과세기준을 기존 '주택수'에서 '합산가액' 중심으로 전격 전환한다. 그동안 시장왜곡 원인으로 지적받아온 다주택자 대상 중과세율을 완화하는 동시에 실거주여부와 보유주택 합산가격을 바탕으로 세금을 부과하는 실질 과세체계를 구축하겠다는 의도다.

이번 개정안이 시행되면 실거주하는 1가구1주택자는 공시가격 14억원(시가기준 약 20억원)을 초과하는 금액부터 종부세를 부담하게 된다. 반면 실거주하지 않는 비거주 1주택자는 합산가액 9억원을 넘어서는 시점부터 과세대상에 포함된다.

종부세 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율은 단계적 상향수순을 밟는다. 현재 60% 수준인 주택분 공정시장가액비율은 3주택이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자를 대상으로 2027년 70%, 2028년 80%까지 차등 인상할 계획이다.

양도소득세(양도세) 역시 실제 거주자 중심으로 개편을 추진하며 실질 세부담 감면폭을 대폭 늘렸다. 10년이상 장기 거주한 1가구1주택자(양도가액 30억원이하)를 대상으로 양도세 기본공제 한도를 기존 연 250만원에서 연 2500만원으로 10배나 넓힌다.

대표적인 예로 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡(공시가격 약 14억원)를 10년이상 보유하며 실거주한 1주택자는 보유시 내야 하는 종부세는 물론 향후 집을 팔 때 발생하는 양도세 부담까지 기존대비 최대 80%이상 줄이는 세제혜택을 받는다.

정부는 비수도권 이주를 활성화하고 지역 균형발전을 지원하기 위해 고령 1주택자를 위한 한시적 양도세 과세특례 항목도 새로 신설했다.

65세이상 고령층 1주택자가 수도권 주택을 매각하고 비수도권으로 거주지를 옮기는 경우 2027년 양도분에 한해 최대 5억원까지 양도세 감면혜택을 제공한다.

추가로 광역시를 제외한 비수도권 지역에서 공시가격 9억원이하 주택을 매입하더라도 기존 1주택 특례를 계속 적용받아 세제상 불이익을 피하도록 설계했다.

아울러 지방인구 소멸방지와 지역경제 활성화를 목표로 기존 인구감소지역에만 적용하던 '지방 세컨드홈' 세제특례 대상을 비수도권 전역으로 전격 확대한다. 1주택 특례를 적용하는 가액기준도 공시가격 기준 최대 9억원으로 상향 조정하며 해당특례 적용기한 역시 2029년말까지 3년 연장하기로 확정했다.

이와 함께 종부세 정상화 기조에 발맞춰 다주택자에게 정상적인 매도기회를 제공하고자 조정대상지역내 양도세 중과조치를 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화한다.

2주택 기준 최고 20%포인트(p)에 달하던 중과세율을 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 단계적으로 낮추어 그동안 굳게 잠겨 있던 매물을 시장으로 유인하고 극심한 거래 절벽 현상을 정면 돌파하겠다는 방침이다.