[8·3세제개편] '몸테크 1주택' 웃고 '초고가·비거주' 운다

[아이뉴스24 나광국 기자] 정부가 부동산 세제 축을 단순 소유에서 '실거주'와 '주택가액'으로 전면 개편하면서 세제혜택을 누리는 수혜자와 세부담이 급증하는 대상간 과세경계선이 명확히 갈렸다. 실거주 요건을 갖춘 1가구1주택자와 은퇴 고령층은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 감면혜택을 누리게 된 반면 40억원이상 초고가주택 소유자나 비거주 보유자는 강화된 보유세와 공제축소 직격탄을 맞게 됐다.

3일 재정경제부를 비롯한 관계부처는 과세 형평성 제고, 실수요자 보호, 지방 균형발전을 핵심목표로 종부세와 양도세 체계를 전면 수술했다.

주택수에 따라 징벌적 세금을 매기던 기존방식에서 벗어나 실거주여부와 합산가액을 기준으로 세율과 공제율을 차등 적용함에 따라 시장참여자들 세부담 셈법도 자산규모와 실거주여부에 따라 극명하게 엇갈리고 있다.

우선 주택수 중심 과세체계가 합산가액과 거주기간 중심으로 전환하면서 공시가격 20억원이하 주택을 보유한 10년이상 실거주 1가구1주택자는 종부세 부담이 사실상 면제수준으로 급감한다.

1가구1주택자는 보유주택 공시가격 합계액이 14억원(시가 20억원 수준)을 초과할 때만 과세대상에 포함한다. 집주인이 실제 거주하는 경우 기본공제금액을 기존 12억원에서 14억원으로 올리고 거주하지 않는 경우 기본공제금액을 12억원에서 9억원으로 낮춘다.

다주택자는 보유주택 공시가격 합계액이 9억원을 넘어서면 과세대상에 들어간다. 기본공제 9억원 가운데 4억원은 기본 적용하며 나머지 5억원(4억원 초과분)은 주택가액 합계에서 거주주택 가액이 차지하는 비중만큼만 공제한다.

일례로 공시가격 10억원 주택 2채를 보유한 2주택자가 1채에 거주할 경우 각각 4억원과 2억5000만원을 공제받는다. 반면 거주주택이 없으면 총 4억원만 공제받는 구조다.

3주택자가 10억원 주택 3채를 소유하고 1곳에 거주하면 총 5억7000만원, 거주하지 않으면 4억원 공제가 적용된다.

10년이상 실거주자 세금감면 폭도 커졌다. 기존에는 주택을 비워둔 채 소유만 해도 보유기간에 따라 최대 50%까지 세액공제를 받았다.

그러나 개정안은 보유공제를 거주공제로 단계적 전환해 실제 거주하지 않은 기간 공제율을 현행 절반수준으로 축소한다. 실제 거주요건을 충족한 1가구1주택자는 거주기간에 따라 기존과 같이 최대 50% 세액공제 혜택을 온전히 누린다.

경과 조치로 2027년에는 보유공제와 거주공제 가운데 유리한 항목을 적용하지만 2028년부터는 거주공제만 전면 인정한다.

세액공제 한도 역시 신설돼 2027년 최대 800만원, 2028년이후 최대 600만원으로 제한된다.

아울러 65세이상 고령층이 수도권 주택을 매각하고 지방으로 이전하면 2027년 양도분에 한해 최대 5억원(50%)까지 양도세를 감면받는다.

광역시를 제외한 비수도권 공시가격 9억원이하 주택을 추가 매입하더라도 1주택 특례는 유지된다.

정부가 실거주자와 고령층 지방이전에 세제혜택을 집중한 이유는 실수요자를 보호하면서 은퇴 고령층 수도권 매물을 시장으로 유도하고 지방 부동산시장으로 자금을 유입시키기 위함이다.

반면 실거주 요건을 갖추지 못했거나 자산규모가 일정수준을 넘어서는 초고가주택 소유자는 세부담이 급증한다. 정부가 비거주주택 세액공제 혜택을 축소하고 초고가주택 중과세율 적용과 공정시장가액비율 인상을 확정했기 때문이다.

공시가격 30억원(시가 40억원이상)을 초과하는 초고가 1가구1주택자는 단일주택 보유자임에도 3주택이상 다주택자에 준하는 중과세율을 적용받는다.

실제 거주하지 않는 비거주주택은 장기보유특별공제와 종부세 세액공제 대상에서 축소되거나 배제돼 절세통로가 사실상 차단된다.

주택분 종부세 공정시장가액비율도 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 오른다. 시가 45억원(공시가격 35억원)상당 강남권 아파트를 보유하고도 거주하지 않는 1주택자는 거주 세액공제를 전혀 받지 못한다.

여기에 중과세율과 공정가액비율 상향이 겹치면서 기존 연간 1500만원안팎이던 종부세 납부액은 2700만원이상으로 80% 가깝게 폭등할 전망이다.

전문가들은 규제 강화에 따른 시장 거래위축을 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제와 수요억제가 강화되면 시장거래는 위축될 수밖에 없지만 집값하락이나 시장안정까지 기대하기는 쉽지 않다"며 "수요억제 일변도에서 벗어나 거래를 활성화할 수요촉진 방안도 함께 논의해야 한다"고 조언했다.