[8·3세제개편] '집 수' 대신 '집값'…종부세, 2028년부터 기준 바뀐다

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부가 종합부동산세(종부세) 과세 틀을 '주택 수'에서 '주택가액' 중심으로 바꾼다. 2028년부터 주택 수와 관계없이 같은 과세표준에는 같은 세율을 적용하고, 기본공제와 세액공제는 실제 거주 여부에 따라 차등화한다.

3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 종부세 세율체계는 내년 일부 조정을 거쳐 2028년부터 주택가액 기준으로 일원화된다. 여러 채를 보유했다는 이유로 별도로 중과하기보다 주택의 가격에 따라 세 부담을 달리하는 방식이다.

현행 종부세는 개인별로 보유주택의 공시가격을 합산한 뒤 공제액 등을 빼 과세표준을 정하고, 여기에 세율을 적용한다. 12억원까지는 주택 수와 관계없이 같은 세율을 적용하지만, 이를 넘으면 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 갈린다.

12억~25억원은 각각 1.3%와 2.0%, 25억~50억원은 1.5%와 3.0%다. 50억~94억원은 2.0%와 4.0%, 94억원 초과는 2.7%와 5.0%가 적용된다.

내년에는 1·2주택자의 세율을 먼저 올려 다주택자와의 격차를 줄인다. 6억~12억원은 1.0%에서 1.3%, 12억~25억원은 1.3%에서 1.5%, 25억~50억원은 1.5%에서 2.0%로 오른다. 50억~94억원은 2.7%, 94억원 이상은 3.5%로 높아진다. 3주택 이상은 기존 고율 체계를 대체로 유지한다.

2028년부터는 주택 수에 따른 구분을 없앤다. 6억~12억원은 1.3%, 12억~25억원은 2.0%, 25억~50억원은 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과는 5.0%를 적용한다.

1세대 1주택자의 기본공제도 거주 여부에 따라 달라진다. 현재는 실거주 여부와 관계없이 12억원을 공제하지만, 개편 후에는 거주 1주택자의 공제액을 14억원으로 높인다. 반면 집을 한 채만 갖고 있어도 실제 거주하지 않으면 9억원으로 낮춘다. 공시가격 14억원은 올해 공동주택 기준 시가 20억원 수준이다.

다주택자의 기본공제 방식도 바뀐다. 현재는 1세대 1주택자가 아니면 9억원을 일괄 공제하지만, 개편 후에는 기본 4억원에 실제 거주하는 주택의 가액 비중에 따라 최대 5억원을 추가로 공제한다.

예컨대 같은 가격의 주택 3채 중 1채에 거주 중이라면, 추가공제 5억원의 3분의 1만 받을 수 있다. 보유주택 중 실제 거주하는 집이 없으면 추가공제는 없다.

과세표준을 정할 때 적용하는 공정시장가액비율(FMV)도 올라간다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 내년 70%로 높아진다. 3주택 이상 보유자 등은 내년 70%, 2028년부터 80%를 적용한다. 같은 공시가격이라도 세금을 매기는 금액이 커지는 셈이다.

1주택자의 세액공제도 실거주 중심으로 재편한다. 내년에는 기존 보유기간 공제의 절반과 거주기간 공제 가운데 큰 금액을 적용하고, 2028년부터는 거주기간 공제로 전환한다. 세액공제 한도는 내년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한한다.

이에 따라 같은 1주택이라도 집값과 거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라진다. 60세가 10년간 거주한 시가 30억원 주택의 종부세는 91만원에서 76만원으로 줄지만, 같은 기간 보유하고도 거주하지 않았다면 424만7000원으로 늘어난다.

시가 50억원은 10년 거주 시 453만9000원에서 978만5000원, 비거주 시 1970만3000원으로 오른다.

다주택자의 증가 폭은 더 크다. 같은 가격의 주택 3채 중 한 채에 거주하면 시가 30억원 수준의 종부세는 313만9000원에서 951만2000원, 시가 50억원 수준은 1566만7000원에서 3438만5000원으로 늘어난다. 기본공제가 줄고 FMV가 높아지는 영향이다.