[8·3세제개편 후폭풍] '비거주·갭투자' 몰린 목동 '직격탄'

[아이뉴스24 정승필 기자] 정부가 발표한 '8·3세제개편안' 여파로 서울 양천구 목동일대 부동산시장이 요동치고 있다. 실거주하지 않는 1주택자 대상 종합부동산세(종부세) 과세가 대폭 강화되면서 자녀교육을 위해 전세를 끼고 집을 사둔 '비거주 1주택자'가 직접적인 타격을 입게 된 탓이다.

목동 부동산시장이 이번 개편안에 유독 민감하게 반응하며 비상이 걸린 이유는 지역특유 독특한 주거수요 구조 때문이다. 대치동과 함께 서울 대표 학원가로 꼽히는 목동은 교육·학군 플랫폼 집계기준 단지 주변에만 1000개가 넘는 학원이 밀집해 있다.

이 때문에 자녀교육을 목적으로 전세를 끼고 집을 미리 사두는 지방유지나 타지역 1주택자 비율이 다른 곳에 비해 압도적으로 높다. 또한 자녀가 초등학교나 중학교에 진학하는 시점에 맞춰 전입하려고 전세를 놓은 뒤 입학전까지 타지역에 거주하는 '실수요 목적 선투자자'도 다수 포진해 있다.

그동안 이들은 집을 한채만 보유하고 있어 실거주를 하지 않더라도 종부세 부담이 크지 않았으나 이번 세제개편으로 비거주자에 대한 혜택이 사라지면서 가장 직접적인 세금폭탄을 맞게 됐다.

5일 부동산업계에 따르면 재정경제부는 이번 세제개편안을 통해 종부세 기본공제 기준을 거주여부에 따라 차등 적용하기로 했다. 실거주자 기본공제액은 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 비거주자는 9억원으로 대폭 낮추는 것이 핵심이다.

현행제도 아래서는 실거주여부와 상관없이 1주택자라면 공시가격 12억원까지 기본공제를 받아 세제부담이 비교적 적었다. 그러나 개편안이 적용되면 집을 단 한채만 보유한 1주택자라도 직접 살지 않을 경우 공제한도가 3억 원이나 줄어든다.

목동신시가지 1~14단지 전용 115~150㎡ 대형평형 올해 공시가격은 층과 향에 따라 14억~18억원선을 형성하고 있다. 중형평형 상당수 역시 공시가격이 기본공제선인 9억원을 웃돌고 있어 과세강화 여파가 대형평형을 넘어 단지 전체로 확산하는 모양새다.

이번 개편으로 비거주 1주택자가 안게 될 종부세 과세표준 상승폭은 예상보다 크다. 기본공제 축소에 더해 종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율(FMV)이 내년부터 60%에서 70%로 함께 올라가기 때문이다.

실제로 공시가격 14억원 주택을 보유한 비거주 1주택자 사례를 보면 세부담 증가세가 뚜렷하다. 기존에는 공시가격 14억원에서 12억원을 뺀 2억원에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준이 1억2000만원에 그쳤다.

하지만 개편안을 적용하면 공시가격 14억원에서 9억원을 차감한 5억원에 공정시장가액비율 70%를 적용하게 된다. 이에 따라 과세표준은 3억5000만원으로 기존보다 약 3배 껑충 뛴다.

공시가격 18억원 대형주택을 보유한 비거주자는 사정이 더 심각하다. 과세표준이 현행 3억6000만원(6억원×60%)에서 6억3000만 원(9억원×70%)으로 두배 가까이 불어난다.

실제 매매가격도 고행진을 이어가고 있어 공시가격 상승에 따른 부담은 한층 가중될 것으로 보인다. KB부동산 집계를 보면 지난달 목동신시가지 7단지 매물 평균가는 27억6795만원, 4·13단지는 23억원 수준에 달한다.

최근에는 재건축 정비사업 기대감까지 반영되며 신고가 거래가 잇따르고 있어 내년도 공시가격이 더 오를 경우 세부담은 가파르게 늘어날 수밖에 없다.

전문가들 역시 갭투자를 차단하려는 정책 취지는 공감하지만 실거주 목적 선투자자와 투기성 갭투자를 세밀하게 구별하는 보완책 마련이 시급하다고 입을 모은다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비거주 1주택 규제 핵심은 단순 실거주 여부만으로 과세할 것이 아니라 투기목적 갭투자와 진성 실수요자를 어떻게 정교하게 가려내느냐에 있다"며 "소득수준 대비 고가주택 기준 설정과 더불어 진학·전근 등 불가피한 사정으로 실거주를 유예중인 실수요자를 보호할 구체적인 예외조항을 입법과정에서 반드시 검토해야 한다"고 강조했다.