대통령 주문에 주택공급 '속도전'…대출·규제 안 풀면 '숫자만 공급'

[아이뉴스24 나광국 기자] 정부가 집값안정을 위해 '공급 드라이브'를 걸고 있지만 시장에서는 주택공급을 막는 구조적 난제가 여전하다는 지적이 나온다. 재건축·재개발 등 도심 정비사업은 각종 규제와 사업성 악화로 멈춰섰고 치솟는 공사비와 금융비용 부담까지 겹치면서 대대적인 규제완화 없이는 공급확대가 어렵다는 목소리가 높다.

9일 관련업계에 따르면 정부는 이르면 다음주중 부동산 공급대책을 발표할 예정이다. 이재명 대통령이 지난 3일 주택공급 대책을 전면 재점검해 가용물량을 조속히 확보하라고 지시한데 따른 후속조치다.

하지만 주택공급을 담당하는 건설업계 반응은 미지근하다. 공급확대에 앞서 위축된 수요부터 회복시켜야 한다는 입장이다. 정부가 실수요자 지원책을 내놓겠다고 밝혔으나 현장에서는 대출규제 강화 여파로 실제 분양받거나 주택을 매수할 자금력을 갖춘 수요층이 대폭 줄었기 때문이다.

현재 수도권과 규제지역내 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 매매가격에 따라 2억~6억원으로 묶여있다. 여기에 시중은행까지 대출 문턱을 추가로 높이면서 실수요자 자금조달 부담은 더욱 가중되는 분위기다.

실제 지난달 열린 대통령 주재 부동산 토론회에서 경기지역 한 입주예정자가 잔금대출 차질을 호소하자 5대 시중은행이 5000억원 규모 금융지원에 나선 것도 이가은 냉기류를 단적으로 보여준다.

서울 도심 공급확대 핵심인 정비사업 규제완화 역시 이번 대책에 제한적으로 포함될 것이라는 관측이 우세하다. 서울시는 사업성을 높일 규제완화를 요구하고 있지만 정부는 개발이익 과다 환수 우려와 집값 자극 가능성을 이유로 신중한 태도를 고수하고 있다.

이에 따라 재건축초과이익환수제(재초환)와 용적률 상향 등 핵심 제도개편은 제한적 수준에 그칠 가능성이 크다.

서울시는 현재 수도권 주택공급 부족사태가 2012~2020년 추진된 공급억제 기조에서 비롯됐다고 진단했다. 당시 도시재생 중심으로 정책이 전환되면서 기존 정비구역 389곳이 해제됐고 신규구역 지정요건까지 강화되면서 도심 정비사업 기반이 완전히 무너졌다는 설명이다.

여기에 35층 높이제한과 각종 개발규제, 안전진단 강화 및 재초환 등 중앙정부 규제까지 더해지면서 도심내 주택공급이 장기간 정체됐다.

서울시는 도심 주택 공급 속도를 높이려면 이주비 대출 담보인정비율(LTV) 상향과 조합원 지위양도 제한 완화, 재개발 임대주택 의무비율 조정 등 사업성을 높일 수 있는 실질적인 대책이 필요하다는 입장이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "개발제한구역(GB) 해제나 서울 외곽 신규택지 개발, 비아파트 공급 확대만으로는 시장이 원하는 도심 주택수요를 충족하는데 명확한 한계가 있다"며 "실거주 중심 정책기조 아래에서는 도심 재개발·재건축 규제를 풀어 공급을 늘리는 것이 가장 현실적이고 강력한 대안"이라고 진단했다.

이어 "정비사업 활성화에 초점을 맞춘 공급대책이 나와야 시장이 비로소 반응할 것"이라고 덧붙였다.