월 128만→178만원…주담대 쇼크 온다

[아이뉴스24 나광국 기자] 2021년 저금리 시기에 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 산 차주들의 상환부담이 커질 전망이다. 당시 5년간 고정금리를 적용받은 주담대가 올해부터 순차적으로 금리 재산정 시점을 맞으면서다. 4대 시중은행에서 1년간 취급한 물량만 약 12조9000억원에 달한다.

고금리와 대출규제가 신규매수자 구매력을 떨어뜨린 가운데 기존 주택보유자 상환여력까지 압박하면서 침체한 주택시장에 새로운 변수로 떠오르고 있다.

29일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행이 2021년 9월부터 2022년 8월까지 신규취급한 5년 고정형 주담대는 12조8875억원으로 집계됐다. 2021년 9월 취급분이 5년을 채우면서 올해 9월부터 내년 8월까지 금리 재산정 시점이 차례로 돌아온다.

5년 고정형 주담대에서 '5년'은 대출만기가 아닌 고정금리를 적용하는 기간이다. 이 기간이 끝나면 남은 대출에 적용할 금리를 다시 정한다. 혼합형은 처음 5년간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌고 주기형은 일정 주기마다 금리를 다시 산정해 적용한다.

방식은 달라도 5년전 저금리로 돈을 빌린 차주가 현재 금리수준을 반영한 새 금리를 적용받을 수 있다는 점은 같다.

5년전과 현재 금리차이는 크다. 2021년 9월 5년 고정형 주담대 평균금리는 연 3.11%였지만 지난 28일 기준 올해 5대 은행 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.89~6.88%다. 현재 금리하단과 비교해도 5년전 평균보다 1.78%포인트 높다.

상환액으로 환산하면 부담 증가폭이 더 뚜렷하다. 2021년 9월 3억원을 연 3.11%, 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 빌렸다면 월 상환액은 약 128만3000원이다. 이후 5년간 정상적으로 원리금을 갚았다면 남은 원금은 약 2억6725만원이다.

이 잔액에 현 금리 중간값인 연 5.9%을 적용하면 남은 25년간 월 상환액은 약 170만6000원으로 늘어난다. 기존보다 매달 약 42만3000원, 연간 약 507만원을 더 부담해야 한다.

최초 대출금이 5억원이었다면 같은 조건에서 월 상환부담은 약 70만원으로 커진다. 연 5.9%는 금리변화에 따른 상환부담을 가늠하기 위한 가정값으로 실제 적용금리와는 차이가 날 수 있다.

다만 12조8875억원이 모두 현재 금리 재산정 대상에 포함되는 것은 아니다. 이 금액은 당시 신규 취급액으로 이후 집을 팔아 대출을 갚았거나 중도상환·대환한 차주도 포함돼 있다. 실제 금리 재산정을 앞둔 대출잔액은 이보다 적다.

그럼에도 저금리 시기에 실행된 대출이 올해부터 차례로 재산정 시점을 맞은 만큼 차주 상환압박은 순차적으로 커질 가능성이 크다.

늘어난 원리금을 감당하기 어려운 차주 가운데 일부는 대환 또는 원금상환을 검토하거나 주택매도에 나설 가능성도 크다. 문제는 매물이 늘더라도 이를 받아줄 매수세가 충분하지 않을 수 있다는 점이다.

매도물량과 매수수요간 불균형이 커지면 거래부진이 이어지고 일부지역에서는 가격 상승폭을 낮추는 요인이 될 수 있다.

전월세시장도 영향을 받을 수 있다. 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 6억3663만원으로 2년전보다 14.9% 올랐고 월세도 같은기간 24.3% 상승했다.

매도 대신 보유를 택한 차주가 늘어난 금융비용을 임대수익으로 보전하려 할 경우 전세의 월세전환이나 임대료 상승압력이 커지면서 세입자 주거비 부담으로 이어질 가능성이 있다.

다만 공급 부족과 전월세 가격상승이 집값을 떠받치고 있어 금리부담이 곧바로 서울 집값 하락으로 이어질 가능성은 제한적이라는 분석이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "높은 집값과 대출금리 인상, 가계대출 총량 규제 등으로 주춤했던 거래 소강상태가 연말까지 더 이어질 전망"이라며 "수도권 중심의 주택공급 부족과 전·월세가격 상승 등이 가격 하방 경직성에 영향을 주고 있어 금리 인상이 당장 가격하락으로 이어지기는 제한적"이라고 말했다.