건설경기 반등에도 주택 공급 '한파'…준공 27% 감소

[아이뉴스24 나광국 기자] 전체 건설공사 실적이 개선되고 있지만 주택 부문의 회복은 더딘 것으로 나타났다. 올해 신규 주택 착공은 증가했으나 실제 입주 가능한 주택의 준공 물량이 크게 줄었다.

전체 건설경기 반등이 주택 공급 확대로 이어지지 못하는 모습이다. 과거 착공 감소의 여파가 현재 공급 실적에 반영되고 있는 만큼 최근 확보한 정비사업 물량과 신규 착공이 실제 주택 공급으로 이어지기까지는 상당한 시간이 필요할 전망이다.

20일 한국건설산업연구원의 '10월 월간건설시장동향'에 따르면 지난 8월 전국 건설기성은 11조6000억원으로 전년 동월 대비 7.4% 증가했다. 건설기성은 일정 기간 실제 진행한 공사를 금액으로 나타낸 지표다.

토목과 비주거용 건축이 각각 13.4%, 19.2% 늘어나며 반등을 이끌었지만 주거용 건축은 4조9000억원으로 2.7% 감소했다. 전체 공사 실적이 증가했어도 주택 부문까지 회복세가 확산되지 않은 것으로 풀이된다. 8월 전체 건설기성 역시 2023년 14조1000억원, 2024년 13조원과 비교하면 여전히 낮은 수준에 머물러 있다.

주택 공급 실적에서도 부진이 확인된다. 국토교통부 주택통계에 따르면 올해 1~8월 전국 주택 준공은 15만664가구로 전년 동기 대비 27.2% 감소했다. 서울 아파트 준공도 2만1933가구로 지난해 같은 기간보다 23.3% 줄었다. 신규 주택사업의 추진 실적과 달리 실제 입주할 수 있는 주택의 공급은 감소하고 있는 것이다.

과거 착공 감소 여파…올해 준공 실적에 반영

현재 준공 물량 감소의 배경에는 2022년 말부터 이어진 주택사업 부진이 자리 잡고 있다. 전국 주택 착공은 2022년 38만3404가구에서 2023년 24만2188가구로 급감했다. 당시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색과 공사비 급등 등으로 신규 주택사업 추진이 위축된 영향이다.

주택은 착공 이후 준공까지 통상 수년이 소요된다. 국토부 역시 당시 착공 감소가 약 3년의 시차를 두고 현재 준공 물량 감소로 나타나고 있다고 분석했다. 올해 신규 착공이 증가하더라도 단기간에 입주 물량이 늘어나기 어려운 이유다.

대형 건설사들이 확보한 정비사업 일감도 당장 주택 공급으로 연결되기는 어렵다. 올해 9월 말 기준 시공능력평가 상위 10개 건설사의 도시정비사업 누적 수주액은 38조6194억원으로 지난해 같은 기간과 비슷한 수준이다. 시공권 확보는 향후 공사할 사업을 확보했다는 의미로 실제 착공·준공 실적과는 차이가 있다.

재개발·재건축 사업은 시공사 선정 이후에도 인허가와 조합원 이주, 철거 등의 절차를 거쳐야 한다. 서울시 정비사업 추진 현황을 토대로 2023~2025년 착공한 사업장 29곳을 집계해 분석한 결과 시공사 선정부터 착공까지 평균 5년10개월이 소요됐다. 이 가운데 17곳은 3~6년, 10곳은 6년 이상 걸렸다.

공사비 부담도 사업 일정에 영향을 미칠 수 있는 변수다. 지난 8월 건설공사비지수는 138.74로 전년 동월보다 6.0% 상승했다. 국토부가 시공사를 선정한 전국 정비사업장 568곳을 조사한 결과 138곳에서 법정 공사비 검증 미이행이 확인됐다. 정부는 이 가운데 16개 조합을 대상으로 특별현장점검에 착수했다.

착공 개선에도 공급 시차…2028년 이후 회복 주목

최근 주택 착공 실적은 개선되고 있다. 올해 1~8월 전국 주택 착공은 15만6396가구로 전년 동기 대비 10.8% 증가했다. 서울 아파트 착공도 1만5656가구로 지난해 같은 기간보다 34.3% 늘었다. 새로 공사를 시작하는 주택은 증가했지만 해당 물량이 실제 준공으로 이어지는 데는 시간이 필요하다.

정부도 주택 공급의 단계별 시차를 고려해 향후 준공 물량의 회복을 예상하고 있다. 국토부는 올해 착공 목표인 26만8000가구를 비롯해 연차별 공급계획이 차질 없이 이행될 경우 2028년부터 준공 물량이 장기 평균을 웃돌 수 있을 것으로 전망했다.

이에 따라 주택 건설경기의 실질적인 회복 여부는 신규 수주나 착공 증가 자체보다 실제 공사가 정상적으로 진행되고 준공으로 이어지는지에 달려 있다. 특히 정비사업은 공사비 협상과 인허가, 이주 등 남은 절차에 따라 사업 일정이 달라질 수 있는 만큼 확보된 물량의 착공과 준공 전환 속도가 중요해지고 있다.

이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 "적정 공사비를 확보하고 PF 조달과 인허가·분양 등 착공의 선행요건을 해소하는 것이 관건이다"고 말했다.