집값은 6억 떨어졌는데 분담금 2억 치솟아⋯강남 재건축 '이중고'

[아이뉴스24 나광국 기자] 서울 주요 재건축 단지에서 추정 분담금이 상향된 가운데 강남권 노후 아파트값이 조정 움직임을 보이고 있다. 은마·목화·압구정 등에서 새 아파트를 받기 위한 추정 비용은 수억원씩 늘었지만 일부 단지는 과거 최고가보다 낮게 거래됐다. 공사비와 금융비용, 일반분양 수입에 따라 사업비가 달라지는 만큼 기존 집값과 재건축 비용을 함께 살펴봐야 한다는 분석이 나온다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난달 12일 31억9000만원에 거래됐다. 지난해 11월 최고가 38억원보다 6억1000만원 낮다. 반면 같은 면적을 재건축 후 받기 위한 조합 추정 분담금은 지난해 9월 2억3000만원에서 올해 9월 4억4813만원으로 약 2억1800만원 증가했다.

가격 조정은 강남권 노후 아파트 시장에서도 나타났다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 동남권(강남·서초·송파·강동) 준공 20년 초과 아파트 매매가격지수는 전월보다 0.83% 하락했다. 1월 1.31% 상승했던 것과 대조적이다. 재건축 기대감이 큰 노후 아파트에서도 가격 조정이 나타나는 모습이다.

분담금 상향은 다른 재건축 단지에서도 확인된다. 여의도 목화아파트 전용 67㎡ 소유자가 신축 84㎡를 받기 위한 추정 분담금은 2024년 약 5억원에서 올해 8억원으로 올랐다. 압구정2구역 전용 152㎡ 소유자가 신축 128㎡를 신청할 때도 2024년 3억2000만원에서 지난해 9월 10억5700만원으로 증가했다. 두 곳 모두 기존 주택형과 신청 주택형을 같은 조건으로 비교한 추정치다.

서울 외곽에서는 현재 주택 거래가격을 웃도는 분담금도 제시됐다. 도봉구 방학동 신동아1단지 전용 43㎡ 소유자가 신축 84㎡를 선택하면 추정 분담금이 6억2100만원이다. 지난달 기존 주택 거래가격 2억9000만원의 2배를 넘는다. 노원구 상계주공5단지 전용 31㎡ 소유자는 신축 59㎡ 선택 시 3억6590만원, 84㎡ 선택 시 6억477만원이 추산됐다. 두 단지는 과거 대비 증가폭이 아닌 현재 예상 비용을 보여준다.

분담금 추정 비용이 올라간 것은 공사비 상승이 영향을 미쳤다. 한국건설기술연구원에 따르면 8월 건설공사비지수는 138.74로 전년 동월보다 약 6% 올랐다. 원자재·인건비 상승에 설계 변경과 커뮤니티 시설 확충도 공사비에 반영된다. 서울시 국정감사 제출자료상 2023년 이후 공사비 분쟁·조정 69건 중 변경 전후 금액이 확인된 55건의 평균 증액률은 39.0%였다. 이중 16건은 50% 이상 올랐고 서초구 신반포21차는 지난 2월 3.3㎡당 678만원에서 1128만원으로 66.4% 인상하는 데 합의했다.

공사비 증가는 총사업비에 반영되지만 분담금이 같은 비율로 오르는 것은 아니다. 조합원 분담금은 새 아파트 조합원 분양가에서 기존 주택 권리가액을 뺀 금액을 기초로 산정한다. 일반분양 물량이 많거나 분양가격이 높으면 늘어난 사업비를 일부 충당할 수 있다. 반대로 예상 수입이 줄면 분담금 산정에도 영향을 미치는 구조다.

현재 제시된 분담금은 확정액이 아닌 추정치로 사업 진행 과정에서 달라질 수 있다. 기존 아파트 시세뿐 아니라 최종 공사비와 일반분양 수입, 주변 신축 아파트 가격이 이후 비용을 가르는 판단 기준인 셈이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "공사비 상승에 금융비용 부담까지 더해지면서 재건축 분담금이 계속 늘어날 가능성이 있다"며 "재건축 사업성은 일반분양 물량만 보는 것이 아니라 얼마에 분양할 수 있는지, 주변 신축 아파트 가격이 얼마나 받쳐주는지를 함께 봐야 한다"고 말했다.