"집값 상승은 남의 일"⋯대구선 4년째 '눈물'

[아이뉴스24 이수현 기자] 대구 주택시장 부진이 4년째 이어지고 있다. 전역이 규제지역으로 지정되며 집값 상승세가 시현되는 서울과는 전혀 딴판이다.

시장 침체에 착공과 분양 등 주택 공급 물량이 매년 감소하고 있지만 미분양 적체 물량이 여전해 실수요자와 투자 수요가 함께 유입될 수 있는 시장 환경이 조성될 필요가 있다는 목소리가 업계에서 나온다.

4일 한국부동산원에 따르면 10월 4주(27일 기준) 대구 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락했다. 2021년 11월 약세로 돌아선 이후 약 4년 연속 집값 하락세가 이어지고 있다.

대구 집값은 2020~2021년 저금리와 임대차3법 시행으로 인한 매수 수요가 늘어나면서 크게 올랐다. 한국부동산원에 따르면 2020년 대구 집값은 7.18% 올랐고 2021년에는 8.50% 상승했다. 이에 정부는 2020년 12월 달성군 등을 제외한 모든 지역을 조정대상지역으로 지정하는 등 수요 억제에 나서기도 했다.

주택 가격이 상승세를 이어가면서 주택 인허가와 착공 등 공급실적이 크게 늘었다. 이에 공급 물량이 수요 대비 크게 늘어났는데, 당시 기준금리가 올라가면서 대구 주택시장은 현재까지 침체를 벗어나지 못하고 있다. 9월 말 기준 미분양 물량은 8537가구로 경기도(1만2656가구)를 제외하면 지자체 중 가장 많고 준공 후 미분양은 3669가구로 전국에서 가장 많다.

정부는 대구를 포함한 지방 주택시장을 살리기 위한 방안을 내놓고 있다. 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 지방 미분양 주택을 매입한 후 임대주택으로 사용하거나 준공 후 사업자에 되파는 것이 대표적이다. 그럼에도 '똘똘한 한 채' 기조 속 지방에 거주하는 수요자까지 주택 가격 상승폭이 큰 서울 주택을 매입하며 지방 주택시장은 수요자 관심에서 멀어졌다.

시장 침체 장기화 속 공급 물량도 빠르게 줄어들고 있다. 주택가격 상승기에 인허가를 받거나 착공했던 현장이 차례로 입주하고 금리 인상과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려에 주택 사업자들이 사업 추진을 꺼리는 탓이다. 대구시는 2023년부터 주택건설 인허가를 전면 보류하고 있기도 하다.

국토부에 따르면 2022년 1~9월 1만2691가구였던 착공 물량은 2023년과 2024년 같은 기간 1144가구, 2249가구로 급감했다. 올해는 734가구로 2022년 대비 약 94.21% 줄었다. 사업을 시작한 물량이 줄어들면서 분양 물량은 1만885가구에서 올해 2969가구로 감소했다.

다만 줄어드는 공급 물량에도 시장 회복을 단언하기 어렵다는 의견이 우세하다. 투자 목적이 아닌 실수요자 위주로 주택시장이 재편되면서 서울 대비 지방 주택시장의 매력이 떨어졌기 때문이다. 유명 학군지와 가까워 수요가 많은 범어동에서는 '쌍용더플래티넘범어'와 '범어아이파크1차' 등 단지에서 신고가가 나오고 있지만 그 외 지역은 시장 부진이 이어지고 있다.

여전히 입주를 앞둔 물량이 많아 수요 대비 공급이 많은 점도 문제다. 향후 주택 공급이 줄어들더라도 미분양 주택을 해소하지 못하면 공급 과잉이 이어질 우려도 있다. 이에 지난 문재인 정부 시절처럼 규제 풍선효과가 지방 주택시장에 단기간 내 번지기 어렵다는 진단도 나온다.

올해 말에도 준공을 앞둔 미분양 단지가 많아 준공 후 미분양은 더 늘어날 것으로 전망된다. 대구시에 따르면 중구 공평동 '더샵 동성로센트리엘'과 동구 'e편한세상 동대구역 센텀스퀘어' 등 이달 입주 단지에 미분양 물량이 남았다. 12월에는 중구 남산동 '명덕역 루지움푸르나임', 남산동 '반월당역 반도유보라', 달서구 본동 '달서 롯데캐슬센트럴스카이' 등 3개 단지가 입주 예정이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "대구는 서울과 달리 공급 물량이 많은 만큼 실수요와 함께 투자 수요가 함께 유입될 수 있는 환경이 조성돼야 한다"며 "입주 물량이 줄어들더라도 일부 지역에 미분양이 쌓여 있어 시장 회복에 제약이 많다"고 진단했다.