서울 오피스 거래 시장 회복세…공실률은 상승

[아이뉴스24 이수현 기자] 지난 1분기 서울 오피스 임대료가 상승하는 등 시장 회복세가 감지됐다. 다만 공실률은 마곡 등 신규 공급 여파로 상승세가 이어졌다.

12일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 2025년 1분기 상업용 부동산 시장 데이터에 따르면 1분기 서울 오피스 시장은 신규 공급 영향으로 공실률이 올랐다. 주요 권역별 공실률은 서울 기타 지역이 16.4%로 가장 높았다.

GBD(강남권역) 4.5%, CBD(도심권역) 4.1%, BBD(분당권역) 3.3%, YBD(여의도권역) 3.0% 순으로 나타났다. 서울 기타 지역의 공실률은 전년 동기 대비 13.5%포인트(P) 상승하며 가장 큰 변화를 보였다.

임대료는 상승세를 유지했다. 권역별 평당 임대료는 CBD가 11만2882원으로 가장 높았다. GBD 11만847원, YBD 9만7056원, BBD 8만3631원, 서울 기타 지역 6만9029원 순이었다. 전년 동기 대비 임대료 상승률은 BBD가 7.8%로 가장 높았다. GBD 6.1%, YBD 5.9%, CBD 3.2%, 서울 기타 지역 2.8% 순으로 나타났다.

1분기 오피스 신규 공급은 8개 건물로, 주요 사례로는 서울특별시 강남구 '아스트루타워'(KT부지복합개발사업) 1만6977평, 서울특별시 중구 초동 'Project 107' 1만1754평 등이 있었다. 권역별로는 서울 기타 지역과 CBD에 대형 오피스 건물이 집중적으로 공급됐다.

오피스 거래 시장은 회복세다. 1분기 거래 건수는 총 20건으로, 한컴포올(CP4)이 2조3350억원, 대신343(대신파이낸스센터) 6620억원, 남산스퀘어 5805억원 등 대형 거래가 이뤄졌다. 한컴포올은 서울 강서구 마곡동에 위치한 오피스로, 올해 들어 가장 큰 규모의 거래였다.

물류창고 시장은 대규모 신규 공급에도 불구하고 2024년 2분기 대비 공실률이 소폭 하락하는 모습을 보였다. 1분기 물류창고 신규 공급은 13개였다.

향후 연간 신규 공급이 40만 평 미만으로 줄어들 것으로 예상되면서, 공실률 하락 가능성이 커지고 있다. 물류창고 거래는 1분기에 9건이 이루어졌으며, 캡레이트 하락도 관측되고 있다

주요 거래 사례로는 '그린웨이브 시화물류센터', '쉐어브릿지 송도', '이천 청강리 물류센터' 등이 이다. 물류창고 임대시장에서는 수도권 지역을 중심으로 약 415개 건물의 임대 사례가 집계됐다.

알스퀘어는 오피스 시장에서 GBD권역의 이전 수요가 두드러지며, 운영비 절감을 위한 기업들의 움직임이 활발해지고 있다고 설명했다. 또한 물류창고 시장은 신규 공급 감소로 인한 공실률 하락 가능성을 전망하며, 캡레이트 하락이 거래 시장 회복으로 이어질 것으로 기대했다.

박대광 알스퀘어 PM은 "빠르게 변화하는 상업용 부동산 시장에서 정확하고 신속한 데이터 분석이 중요해지고 있다"며 "RA는 실질 임대료, 실질 NOC, 실질 캡레이트 추이 등 풍부한 시장 분석 정보를 제공하고 있으며, 이번 데이터 반영 속도 개선으로 고객들에게 더 신속한 시장 인사이트를 제공할 수 있게 됐다"고 설명했다.