"절반 이상이 월세"⋯전세 급격하게 줄었다 [현장]

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울 아파트 전월세 시장이 빠르게 변화하고 있다. 전세 거래가 위축되는 가운데 월세 거래 비중이 매년 늘어나고 있다. 동대문구 새 아파트 단지에서는 임대차 계약 중 절반 이상이 월세계약인 것으로 나타났다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 21일까지 집계된 올해 서울 아파트 신규 거래는 7만5638건으로 전세가 4만1519건(54.89%), 월세가 3만4119건(45.11%)이다.

과거 아파트 임대시장은 전세 거래가 대다수였다. 2020년 기준 63.83%가 전세 계약이었는데, 지난해엔 55.06%까지 축소됐다.

비아파트는 빌라와 오피스텔 등 비아파트와 비교해 매매 가격이 높았고 이에 월세도 높은 수준을 유지했다. 주거비를 아끼기 위해서는 보증금을 낸 후 돌려받을 수 있는 전세 거래가 상대적으로 유리했던 셈이다.

하지만 2022년부터 기준금리가 상승하면서 월세를 대신 찾는 수요자가 늘어나는 추세다. 보증금이 부족한 수요자는 은행에서 대출을 받아 보증금을 냈는데 금리가 상승하면 매달 내야 하는 비용도 커진다.

신규 입주 단지에서도 월세 매물이 늘어나는 추세다. 기존에는 입주를 앞두고 전세 보증금으로 잔금을 내려는 집주인들이 물건을 내놓으면서 전세 매물이 늘었지만 최근에는 전세와 함께 월세 매물이 늘어나며 월세 거래 비중이 과거 대비 늘었다.

지난달 말부터 입주하는 단지들도 월세 거래 비중이 늘었다. 서초구 잠원동 메이플자이는 21일까지 실거래 등록된 전월세 거래 613건 중 월세 거래가 209건(34.09%)다. 동대문구 휘경동 휘경자이디센시아는 638건 중 월세가 367건(57.52%)으로 전체 거래의 절반을 넘어섰다. 그와 달리 지난해 11월 입주한 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 월세 비중은 30.15%로 비교적 낮다.

이에 더해 전월세전환율도 매달 상승세다. KB부동산에 따르면 6월 서울 아파트 전월세전환율은 4.22%로 2023년 9월(4.22%) 이후 약 1년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환하면 보증금을 12개월로 나눈 후 전월세전환율 4.22%를 곱한 약 35만1700원이 된다. 전월세전환율이 높아질수록 전세보다 월세가 더 유리하다는 뜻이다.

정부가 전세대출 보증 기준을 축소하면서 월세를 찾는 수요자는 더 늘어날 전망이다. 정부가 지난달 발표한 대출규제(6·27대책)에 따르면 21일부터 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정됐다. 이전에는 전세대출을 받은 후 대출금을 갚지 못해도 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등이 90%를 변제했지만 앞으로는 80%만 대신 갚아주게 된 것이다. 금융기관이 전세대출에 대한 심사 기준을 더 엄격하게 시행하며 대출 관리를 하게 됐다.

월세를 중심으로 임대차 시장이 변화하는 가운데 업계의 관심은 하반기 주택시장에 쏠리고 있다. 일반적으로 9~10월은 새학기가 시작되고 결혼하는 부부가 많아 주택시장에 가장 많은 수요가 몰리는 기간으로 꼽힌다. 최근에는 계절에 따른 이사 수요가 크게 줄었지만 여전히 학군지 등 일부 지역에서는 전월세를 찾는 수요가 몰릴 수 있다는 의견도 나온다.

다만 전문가들은 전월세 가격 상승을 전망하기에는 변수가 많다는 데 무게중심을 둔다. 입주 물량 가뭄이 본격적으로 시작되고 한국은행의 기준금리 인하 시기 등 시장 흐름을 이끌 변수다. 또한 정부 규제의 효과와 추가 규제 여부도 시장 전망을 어렵게 하는 요인이다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "최근 부동산 시장은 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 유동적으로 변화하고 있다"면서 "단편적으로 시장을 일반화하기보다 앞으로의 시장 흐름을 지켜봐야 하는 시점"이라고 전했다.