HDC현산 "용산정비창 1구역, 역대급 조건 건다"

[아이뉴스24 박은경 기자] HDC현대산업개발(HDC현산)이 용산정비창 전면 1구역 재개발 사업권을 두고 포스코이앤씨와 경쟁에서 우위를 점하기 위해 파격 조건을 제시했다. 공사비와 이주비, 공사기간 등 핵심 3대 요소에 걸쳐서다.

22일 HDC현산은 이번 입찰에서 평당 공사비 858만원을 제시했다고 밝혔다. 이는 포스코이앤씨가 제시한 894만원보다 평당 36만원 낮은 수준이다.

이와함께 HDC현산은 지하공간 효율화 및 상업시설(근린생활시설)을 확대해 분양 수익을 극대화하는 설계를 제시했다. 조합 수익 증대를 통한 실질 분담금 절감이 가능한 구조다.

특히 향후 정비 계획 변경으로 건축 연면적이 늘어날 것을 고려하면 평당공사비가 낮아 조합원들의 실질 분담금을 줄이는 효과가 있다.

HDC현산은 사업비와 대출금리도 양도성 정기예금증서(CD)에 0.1%만 가산해 포스코이앤씨의 CD+0.7% 대비 0.6%포인트(p) 낮다.

정비사업은 조합이 외부로부터 사업비를 조달해 운영되는 구조인 만큼, 금리 조건의 차이는 수십억 원대 이자 비용 차이를 만든다. 초저금리는 조합의 금융 부담을 실질적으로 줄이는 핵심 요소로 작용한다.

이주비 조건도 차별화했다. HDC현산은 조합원당 최저 이주비 20억원(담보인정비율: LTV 150%)을 제시하며 업계 역대 최고 수준의 조건을 내걸었다.

이와 관련, 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했으나, 실제 대출 실행 시 조합원의 담보 가치와 소득 조건을 감안할 때 실수령액 차이는 더욱 벌어질 수 있다는 평가가 나온다.

용산정비창전면 제1구역은 당초 종전 자산 평가액의 LTV 50%까지만 이주비를 받을 수 있었지만, HDC현산이 최저 이주비 20억원을 제안함으로써 과소 필지 소유주 등 종전 자산 평가금액이 낮은 경우에도 넉넉한 이주비를 받을 수 있게 됐다. 이주비 부족으로 발생할 수 있는 사업지연 등을 미연에 방지하겠다는 게 HDC현산의 취지다.

공사 기간도 42개월로 포스코이앤씨의 47개월보다 5개월 빠르다. 공사 기간이 길어질수록 이주비·사업비의 이자 비용이 누적되고, 입주 지연에 따른 부담도 커진다. 짧은 공기는 곧 조합원 자금 부담 경감과 직결되는 실질 혜택으로 이어진다.

세부 설계가 공개되지는 않았지만, 제안된 주동 수에서도 차이가 있다. HDC현산은 9개 동, 포스코이앤씨는 12개 동이다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 개방감과 조경 면적이 늘어나는 장점이 있다.

HDC현산은 삼성물산 리조트부문 조경팀과의 전략적 협업을 통해 단지 내 체류형 조경 공간 확보에도 힘을 실었다.

업계 관계자는 "이번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰, 철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발 역량을 반영한 것으로 보여진다"면서 "무엇보다 조합원 실익을 우선한 파격적인 전략으로 평가받고 있다"고 전했다.